158 – Für Franchise relevantes BGH Urteil zu Mietreduktionen wegen Corona-Lockdown

Manche Branchen wie Einzelhandel, Gastronomie, Fitness oder Kosmetik waren von Zwangsschließungen während der Corona-Lockdowns besonders getroffen. Für viele Franchisenehmer und ihre Franchisegeber stellte sich die Frage, inwiefern ihr Vermieter ihnen in dieser Situation bei der Miete entgegen kommen müsste.

In der Vergangenheit urteilten Gerichte hier sehr unterschiedich. Nun hat das BGH ein Urteil gesprochen und Klarheit in die Kriterien und Argumente gebracht. Unter welchen Voraussetzungen ist eine Reduktion der Miete durch den Vermieter im Falle von angeordneten Zwangsschließungen notwendig gerechtfertigt?

Mit dem Franchise-Anwalt und gleichzeitig Mietrecht-Spezialisten Martin Niklas habe ich über das neueste Urteil des Bundesgerichtshofs in dieser Sache gesprochen und insbesondere das Urteil auf unsere Fälle im Franchising übersetzt.

Wir klären die Fragen:

• Was bedeutet das BGH Urteil für die einzelnen Franchisenehmer und wie können Systemzentralen sie unterstützen?
• Was bedeutet das BGH Urteil für Franchisegeber, die viele Standorte selbst gemietet und an ihre Franchisepartner untervermietet haben? 

Könnten Franchisegeber sich im schlimmsten Fall mit berechtigten Ansprüchen ihrer Franchisenehmer konfrontiert sehen, während sie keine Ansprüche an ihren Vermieter geltend machen dürfen? Eine Einschätzung von Rechtsanwalt Martin Niklas hören wir in dieser Episode. 

Störung der Geschäftsgrundlage

Das zur Urteilsfindung entscheidende Rechtsinstitut ist die Störung der Geschäftsgrundlage. Damit hat sich der Bundesgerichtshof auseinandergesetzt um Kriterien zu finden, wann in der Situation von Corona Zwangsschließungen eine Miete entfallen oder reduziert werden könnte.

Drei zu erfüllende Bedingungen

Es gibt drei Elemente, die erfüllt sein müssen, damit man ein Recht auf Anpassung des Mietvertrages hat.

Hierzu gehören:

• Das reale Element: Es muss diesen besonderen Umstand (z.B. Corona-Zwangsschließung für den jeweiligen Betrieb) tatsächlich geben.
• Das hypothetische Element: Wenn beide Parteien gewusst hätten, dass ein solcher besonderer Umstand hätte eintreffen können, dann hätten sie eine entsprechende Regelung in den Vertrag aufgenommen.
• Das normative Element: Ob es für den Mieter unzumutbar war, während dieser Umstände an dem Vertrag festhalten zu müssen.

Unzumutbarkeit von Zwangsschließungen während Corona Lockdowns

Bei der Betrachtung geht es explizit um den Umstand einer Zwangsschließung. Nur Umsatzeinbrüche in jedweder Höhe wurden nicht berücksichtigt. Allerdings musste in Sachen “Unzumutbarkeit” geklärt werden, was dies bedeutet. Um es vorweg zu nehmen: Eine unzumutbarer Nachteil muss nicht erst eine Existenzgefährdung sein.

Die Frage der “Risikozuweisung”

Diskutiert wurde vom BGH die Frage nach der Risikozuweisung. Wem muss das Risiko durch den besonderen Umstand zugewiesen werden? Vielleicht nur dem Mieter, weil es zum normalen unternehmerischen Risiko dazugehört? Oder dem Vermieter oder beiden?

Bedeutung des Urteils für das Franchising

Martin Niklas erklärt uns in dieser Podcast-Episode, wie der BGH letztlich entschieden und somit Mietern greifbarere Argument geliefert hat, um mit ihren Vermietern bzgl. einer Anpassung der Miete während der Lockdown-Zeit ins Gespräch zu gehen. Außerdem klären wir, wie der Franchisegeber seinen Franchisenehmern für ihre Gespräche mit Vermietern Hilfestellung geben kann.

Manche Franchisegeber befinden sich sogar in einer “Doppelrolle”: Sie haben viele Standorte selbst gemietet und untervermieten sie an ihre Franchisepartner. Somit sind sie in Verhandlungen mit ihren Franchisenehmern in der Vermieterrolle, während sie gleichzeitig womöglich mit ihren eigenen Vermietern in Verhandlung sind. Könnten sie sich im schlimmsten Fall mit berechtigten Ansprüchen ihrer Franchisenehmer konfrontiert sehen, während sie keine Ansprüche an ihren Vermieter geltend machen können? Eine Einschätzung von Rechtsanwalt Martin Niklas hören wir in dieser Episode.

Shownotes

Franchise-Rechtsanwalt Martin Niklas: https://www.franchiseuniversum.de/berater-anwaelte/martin-niklas-ep-74/