Die Faktoren der erfolgreichen Standortwahl
“Lage, Lage und immer wieder Lage!”: Das sei das Geheimnis erfolgreicher Standortpolitik, so hört man immer wieder. Dieses Geheimnis zu lüften kann zu sehr teuren Erkenntnissen führen. Aber was sind die Faktoren, die die Standortwahl für ein Unternehmen zum Erfolgsträger macht?
Die Raumkosten belegen in der Regel Platz zwei der Gemeinkosten in einem Unternehmen. Nur die Personalkosten bringen noch höhere Aufwendungen mit sich. Zuweilen können die Raumkosten sogar höher als die Personalkosten ausfallen. Das kann in den sogenannten 1-A-Lagen passieren, den verkaufsstärksten City-Lagen an einem Standort.
Bei der Bedeutung des Standortes und des Objektes für den wirtschaftlichen Erfolg kann es schon verwundern, wie wenig Sorgfalt manche expansionswilligen Unternehmen auf diesen Aspekt verwenden. Die 1-A-Lagen sind durchaus kein Garant für den Erfolg eines jeden Unternehmens. Wenn das so einfach wäre, dann bräuchten wir nicht die große Anzahl von Experten in der Immobilienbranche.
Der Schlüssel einer richtigen Standort- und Objektwahl liegt im Definieren von zahlreichen Kriterien:
- Klare Zuordnung der Unternehmensbranche in Einzelhandel, Dienstleistung oder Handwerk
- Bedeutung des Standortes für Image und Absatz
- Bedeutung der logistischen Anbindung für Fuhrpark und Lieferanten
- Zuordnung des Kaufanlasses in Spontankauf oder Zielkauf und Einzugsgebiet
- Makrosituation des Standortes (Anzahl der Einwohner, Kaufkraft, Zentralität)
- Wettbewerb (zum Beispiel bei Möbel- oder Autohäusern durchaus gewünscht)
- Mikrosituation am Standort (City-Lage, Stadtteillage, Einkaufszentrum, Grüne Wiese, Gewerbegebiet usw.)
- Lagebedarf innerhalb der Mikrosituation (1-A-Lage, B-Lage, öffentliche Verkehrsmittel)
- Definition des Flächenbedarfs
- maximaler Mietpreis unter Aspekten der Wirtschaftlichkeit und Ertragskraft
- Objektlage und Einsehbarkeit im Umfeld (Verkehrssichtbarkeit / Visbility)
- Parkplatzsituation und Ablösen öffentlicher Parkplätze
- Zustand und Ausstattung des Objektes (Alter, Renovierungszustand, Strom, Abwasser, Stufen im Eingangsbereich usw.)
- Umfang nötiger baulicher Maßnahmen
- Einrichtung und Lieferanten
- Bezugstermin und Partnerakquisition
- Mietsicherheiten und Courtage
- Finanzierung
- und vieles dergleichen mehr
Die definierten Kriterien sind zu einer stringenten Standortpolitik zu verdichten. Vor allem ist das richtige Verhältnis zwischen Standort, Lage und (Miet-) Preis zu finden. Der Mietpreis ist als ständige und fixe Kostenbelastung besonders ausschlaggebend für die Wirtschaftlichkeit. Aber auch die Investitionen in die Bausubstanz, Parkplatzablösen usw. dürfen eine maximale Höhe nicht überschreiten, um Abschreibungen und Finanzierungsrahmen nicht zu sprengen.
Die Standortpolitik ist planbar. Das gilt für die einzelne Neugründung ebenso wie für Franchiseunternehmen und Filialisten. Für die einzelne Neugründung ist diese Planung besonders wichtig, trägt sie doch erheblich zur Sicherung der Existenz bei. Dagegen können Franchiseunternehmen und Filialisten auf die Erfahrungswerte der bereits bestehenden Betriebe zurückgreifen.
Eine gezielte Standortpolitik kann insbesondere im Einzelhandel zu besonderen Marketingvorteilen führen. Es ist nicht immer notwendig in der 1-A-Lage präsent zu sein, um sich in eine Reihe mit den großen Filialisten in den Einkaufszentren und deren immer gleichen Angeboten zu stellen.
Zum Erarbeiten einer individuellen Standortpolitik sollte der Rat von Experten eingeholt werden. Er verfügt über die Erfahrungen, um die richtigen Ansätze für eine individuelle Standortpolitik zu errechnen und vorzuschlagen. Vor allem sollte er auch über die Mittel und Wege verfügen, um die richtigen Objekte zu gewinnen.
Der neue Franchisenehmer muss die Standortpolitik mittragen. Ein Objekt, das ihm nicht gefällt, wird er auch nicht mieten wollen. Er muss sich in dem Objekt wohl fühlen, denn er verbringt dort einen Großteil seines Lebens.
Ein professionelles Management der Standort- und Objektgewinnung ist für eine gezielte Expansion auch im Franchising unbedingt erforderlich. Der Standortprofi ist für den fachgerechten Umgang mit den Immobilien und den Vermietern zuständig, muss aber auch das Geschäftskonzept in optimaler Weise umsetzen. Damit übernimmt er zweierlei Funktionen und löst so gleichzeitig eine zentrale Aufgabe für Franchisenehmer wie -geber.
Das Geschäftskonzept muss stimmig durch ein Standortkonzept ergänzt und umgesetzt werden. „Lage“ ist also eine Frage des Konzepts.
Zum Autor: Klaus P. Morin, Geschäftsleitung 3C. und Klaus P. Morin Consulting, Hamburg
3C. hat sich auf Dienstleistungen und Vermittlungen rund um Immobilien und bestehende Unternehmen spezialisiert. 3C. ist der Klaus P. Morin Consulting angeschlossen. Dadurch werden die Expertisen aus der Immobilienwirtschaft und der Wirtschaftsberatung, insbesondere des Franchising, zusammengeführt. Das Ergebnis sind konzeptorientierte Standortlösungen.
©copyright 21.04.10
